案情概况

当事人房子被前夫拿去抵押贷款，被法院查封，自行提起执行异议被驳回

小芳很喜欢小王，不顾家人反对也要在一起，两人最终于2011年2月28日登记结婚。

结婚后的住房是小芳找父亲拿钱付的首付，在房本写名字时，虽然知晓房子小王并未出钱，但小芳并未计较，大方加上了小王的名字，房屋贷款也是小芳经常承担，实在没钱又是找父亲贴补。

然而，两人婚姻并未长久，2020年12月8日，两人便协议离婚，对于两人的房子，小王明白两人的房子首付是小芳父亲给的，平时的房贷大部分也都是小芳在还，而且毕竟两人有个儿子，他不能要，遂在离婚协议中写明，房子归小芳所有，过户费及剩余贷款由小芳负责。

之后，小芳按期偿还房屋贷款，并对房屋进行重新装修，可小王却在小芳不知情的情况下，于2022年私自用房屋在某银行办理了抵押贷款，并因未按期还款，导致银行于2023年向法院提起诉讼。

2024年5月29日，小芳终努力还清了房子贷款，原以为小芳能很快将房子更改为自己的名字，结果因办理房子抵押解除手续较为复杂，一直拖到7月19日才成功办理，而就在7月15日，房子正因小王在法院判决后未向银行履行支付义务被法院查封。

眼瞅着房子已装修完且房贷刚还清，小芳对小王是又气又恼，但想到如今最紧要的是保住房子，遂当即向法院提起执行异议，但因自身不专业，准备不充分，最终被法院裁定驳回。

霖远律师受托协助，提起执行异议之诉，成功保全房产

对此，小芳不甘，遂连忙来到霖远律师事务所咨询，并委托谭昕璐律师担任其代理人，欲再次提起执行异议。

谭律师受托后，通过对案件详细梳理，随即向小芳释明，小芳已提起过执行异议，按照法律途径可以提起执行异议之诉，主张对案涉房产享有足以排除执行的权益，以此保全房产。

小芳似抓住救命稻草，随即在谭律师协助下多方取证，向法院提起执行异议之诉。

庭审期间，债权人认为其依据判决向法院对案涉房屋申请执行，合法合规，小芳主张案涉房屋系个人所有，可根据房屋信息查询记录显示，房屋查封前小芳并未办理物权的变更登记，根据相关法律规定，不动产权的转让、消灭未经登记的不发生效力，因此，法院此前裁定驳回小芳的执行异议请求合法有效，应予维持。

对此，谭律师立即反驳到，小芳与小王于2020年12月8日协议离婚，并约定案涉房屋归小芳所有并由小芳偿还后续房屋贷款，该协议约定早于银行对小王债权形成时间；

其次，案涉房屋自2021年1月后的贷款实际由小芳支付，且贷款已于2024年5月29日结清，该时间在法院查封之前；

另外，虽然案涉房屋抵押权解除之前法院就已查封，但导致案涉房屋未办理过户登记并非是小芳的原因；

最后，小芳对案涉房屋所享有的请求权是基于其作为案涉房屋的共同买受人，而银行基于借款合同产生的普通金钱债权并未指向特定的财产，小芳对房屋享有的请求权更具有针对性、优先性，更应得到法律的保护。

法院最终采纳了谭律师法律意见，认定小芳对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并据此作出如下判决：银行不得执行案涉房屋。

办案心得

谭昕璐律师：“本案难点主要：1、案涉房屋确实是在银行查封后解除的抵押权，但也确实只差几天；2、前夫向债权人借款时提供了自己的房屋进行抵押，执行时法院仅仅以其个人名下房屋变现困难，便转为执行二人共有房屋，这实在是有点违反常态，对我方当事人的权益造成侵害。为此，我们受托后，迅速收集相关证据，力证当事人对房产享有所有权，对房产进行实际控制和管理，并且当事人对房产的请求权优先于银行的普通金钱债权，最终也是成功帮当事人维权，保住房产。对此，也建议大家在签离婚协议时，应及时办理相关产权过户手续，确保法律上的权利与实际权利一致。如遇到房产纠纷，及时寻求专业人士的帮助。”

案件承办人

谭昕璐

所获荣誉：2023年度婚姻家事品类十佳案例、2023年度债权债务品类十佳案例、2024年度婚姻家事品类十佳案例、2024年度先进个人奖

 同行评价：谭律师曾在成都市中级人民法院、四川省人民检察院等司法机关工作，对各类法律法规有深刻的学习与专研，办理了许多疑难案件，对案情复杂、法律关系不明、证据不足的案件有独特的解决办法。谭律师专注婚姻家事领域多年，常出席婚姻家事领域内相关研讨活动，擅长公众人物离婚、抚养权争取、家族财富传承、房产分割、婚前协议等。

案中人名皆为化名