文中皆为化名 

       张大海和李程程2016年11月16日签订了《商铺租赁合同》，主要约定李程程将位于某批发市场的一个商铺出租给张大海作为营业用房使用，面积为18.33平方米，租赁期从2017年4月1日到2022年3月31日，共计5年，租金从2017年4月1日起开始计算，5年合计为35万元。

       签订合同后张大海先支付了14万元，剩余21万元于2017年10月31日前全额支付。

        张大海还向李程程缴纳保证金5000元，约定在合同满后5日内，张大海若无违约，室内相关设施没有任何损坏，电费物管费无拖欠的情况下，李程程无息退还该保证金。

       双方还约定：不得擅自单方面提前违约终止本合同，若李程程违约，则按照该商铺保证金2倍赔偿张大海，并退还剩余租金及保证金。

     可是，到了2019年张大海却得知这套商铺换了主人。原来，李程程因为自己个人的债务问题，早就于2014年将这套商铺抵押，但并未告知张大海。 

     后来因为李程程无法偿还债务，这套商铺被法院按照司法程序拍卖。2019年7月3日，吴大刚通过司法程序竞拍取得了这套商铺的产权，并且办理了商铺的登记手续。

      吴大刚接手商铺后，他要求张大海腾退房屋。

      理由是：该抵押于2014年登记备案，租赁合同是2017年签署的，所以不适用“买卖不破租赁”原则所以抵押应该先执行。对于张大海提前腾退所产生的损失，由前一个房主李程程负责。

       原来，这套商铺在2014-2017年期间设有抵押，张大海于2016年出租该房屋，根据已登记的抵押财产出租的不适用“买卖不破租赁”的原则，抵押权优于租赁权，抵押实现后，租赁合同对买受人不具有约束力，张大海由此产生的租赁损失应该自行向李程程主张。

      因此张大海应无条件将该房屋腾退并移交给吴大刚，不办理续租。但张大海租下铺面后，生意做得挺红火，他想继续续租房屋，于是找到吴大刚商议，两人共同签订了新的租房合同（备注1）。可是之前的损失怎么办呢？他找到霖远律所，要求起诉原房主赔偿损失。

       霖远律所罗思宇律师作为张大海的代理人向法院提起诉讼，要求解除张大海和李程程之前签订的《商铺租赁合同》，并让张大海赔偿相关损失。 

一审法院——本案属于“买卖不破租赁”

      认为张大海和李程程于2016年11月16日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人意思真实表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。张大海将租赁期间的全部租金35万元支付完毕。吴大刚因司法拍卖于2019年7月3日取得该商铺的所有权。

      根据《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，原租赁合同继续有效。

      张大海主张判令双方签订的《商铺租赁合同》因李程程根本违约导致合同履行不能而解除的诉讼请求。

     霖远律所罗思宇认为本案不适用于“买卖不破租赁”，是抵押在先租赁在后，于是向法院提起上诉。

本案的焦点是

1、张大海与李程程签订的房屋租赁合同是否予以解除

2、如果合同解除，李程程是否应当向张大海返还租金和履约保证金，相应的租赁和履约保证金额应当如何认定。

3、张大海诉讼的租金和保证金的利息是否有事实和法律依据，

4、李程程是否应当向张大海支付违约金1万元。 

二审法院认为——

     双方的争议点主要在于合同是否因“买卖不破租赁”而不得解除。因双方在2016年11月16日签订租赁合同时已存在抵押，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，本案不适用“买卖不破租赁”。

     买卖不破租赁本意是在保护承租人的租赁权益不受租赁物所有权变动的影响，即在新所有权人不愿意与承租人建立租赁关系时以法律强制规定的方式继续维持承租人在原有租赁合同项下的权利。

     是解决新所有权人的所有权与承租人合同权利之间的冲突，但若新所有权人与承租人之间就租赁事项达成一致，则无论双方约定解除租赁或作继续维持租赁，均应按照意思自治原则（对应备注1），以新所有权人与承租人之间的一致意思作为双方之间权利义务的依据，而不宜再以“买卖不破租赁”的原则予以限制。

      本案中张大海在租赁物的所有权人变更为吴大刚以后，又与吴大刚签订了新的《房屋租赁合同》说明承租人已与新的所有权人就租赁事项达成一致并建立了新的合同关系，其与原所有权人李大海之家的原租赁合同已不能再继续履行，此时解除原租赁合同并不违背“买卖不破租赁”。

     租金和保证金的问题，李程程在租赁物产权变动后已无实际向张大海提供租赁物供其使用，且张大海已与新产权人吴大刚签订新的租赁合同并承担新的租金，且李大海应当将未能履行部分的租金和全部履约保证金退还给张大海，核算为19.25万元，张大海仅主张15.7万元，属于对自身权利的处分，本院应该根据其主张判令李程程向其退还租金15.7万元。

     关于租金和保证金利息的问题，首先双方合同应当解除。李程程应当承担合同解除之后未返还租金、保证金的利息。

      是否支付违约金？

      本院认为李程程将存在抵押的房屋租赁给张大海，导致张大海在租赁物产权变更后无法受“买卖不破租赁”的保护，其行为构成违约。虽然张大海与新的产权所有人吴大刚签订了新的租赁合同，但从该合同来看，张大海是知晓其不受“买卖不破租赁”的保护后，转而与吴大刚签订合同，属于张大海的自我救济，并不能免除李程程的违约责任。

      法院最后判决——

    1、双方合同解除

    2、李程程退还张大海租金15.75万元，并按照同期贷款利息支付利息。

    3、李程程支付违约金1万元。

   本案知识点——先设定抵押权后成立租赁关系的情况   

      最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”可见，后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力，抵押权人在实现权利时，能以房屋并无租赁关系存在(即无权利瑕疵)变卖、拍卖而获得清偿，租赁关系对于受让人亦无约束力。至于承租人可以依其与出租人之间的内部合同关系主张权利，即如果在订立租赁合同时出租人没有告知承租人有关抵押的事实的，出租人应该承担损害赔偿责任；如果已告知的，则由承租人自己承担。