案情概况

2013年4月，建国和阿芳认购了某小区的甲商铺，一个月后，两人与开发商A公司签订了《商品房买卖合同》，并且约定将商铺交由a物业公司进行统一管理。

然而合同签订之后，a物业公司的经营出现问题面临解散，于是在A公司的组织下，b物业公司入场，并表示愿意和b物业公司签订委托管理合同的商铺，可以得到一笔支持金。

换物业的事情开始张罗起来，小区的各个商户纷纷与A公司以及b物业公司签订了委托管理合同，但建国和阿芳却十分犹豫，面对新物业，二人觉得有风险。A公司与两人沟通过数次，但是建国和阿芳依旧是坚持己见，没有签订合同。

2018年8月，b物业公司正式开始接手管理各商铺，其中也包括了甲商铺。因为虽然建国和阿芳没有与b物业公司签订合同，但由于甲商铺的产权性质问题，依然是由b物业公司进行整体管理。

2018年12月，b物业公司与租户小明签订了租赁合同，约定从2018年12月至2020年12月将甲商铺出租给小明做生意。

商铺出租期间，建国和b物业公司的工作人员通过微信就委托管理合同的签署问题协商过几次，但建国和阿芳考虑再三依然没有签订合同。

2019年7月，小明与b物业公司解除了租赁合同。次月，b物业公司将甲商铺出租给小明七个月的租金转交给了阿芳，随后再次与建国确定是否愿意签订委托管理合同，建国在微信上也再次明确拒绝，b物业公司也表示会将甲商铺恢复原样返还给建国。

然而没过多久，建国和阿芳从其他商户那里听说b物业公司在前期为甲商铺管理出租时，是将商铺以40元/㎡出租给租客的，但是合同上约定的价格实际为30元/㎡，即b物业公司在其中收取了10元/㎡的差价。

得知这个消息之后，建国和阿芳非常生气，但他们又不太懂得如何去和b公司谈判，于是咨询到了四川霖远律师事务所的高惠律师。

高律师了解情况后向建国和阿芳解释到，收取差价的问题，建国和阿芳手中没有实际的证据，想拿回租金差价可能性不大。

但高律师通过与建国和阿芳的交流发现，甲商铺实际是属于产权式商铺，按照相关的法律规定，只要b物业公司与超过三分之二的业主形成租赁关系，在无相反证据的情况下，可以推定b物业公司取得占三分之二以上面积业主的承租权，就算未与剩余业主达成一致意见的情况下，也可以合理占用楼层面积，但应支付相应标准的租金。

况且，b物业公司仅是口头表示不再为建国和阿芳管理商铺，但并未明确约定时间，我们可以合理认为b物业公司仍然在占用甲商铺，以此向b物业公司主张支付租金，只是由于建国和阿芳没有和A公司或b物业公司签订合同，因此提起诉讼存在一定的风险。

建国和阿芳听了高律师的分析之后，最终委托了高律师为其代理人提起了诉讼。

随后，高律师便将A公司以及b物业公司一起列为被告提起了诉讼，并按照建国和阿芳的诉求主张了商铺支持金以及甲商铺的租金。

然而事后法官却联系到高律师建议她撤诉，并修改诉讼请求以及被告人改为a物业公司，因为就整个案件目前的情况对于建国和阿芳并不利，败诉的可能性很大。

一开始，高律师听取了法官的建议进行了撤诉，但在重新拟定起诉状时，她发现如果将一开始的a物业公司列为被告，但a物业公司现在已经解散，那即使是后续可以胜诉，当事人也可能拿不到钱，那胜诉也没有意义。

于是第二次起诉时，高律师仍然坚持了自己的主张，最终，法院也认同了高律师的部分意见，认定b物业公司持续占用甲商铺，由b物业公司支付建国和阿芳租金46000余元。

办案心得

高惠律师：“我们接手这个案件的时候，实际的情况并不利于我们，反而是对方占了许多先机，因此还是比较棘手。一开始我是察觉到了对方没有明确约定结束对甲商铺的管理时间，于是抓住这个漏洞提起了诉讼。立案之后，法官联系到我说，这样胜诉的几率渺茫，建议我们先撤诉修改起诉状，但为了保证能够为当事人达到诉求，我们还是坚持了一开始的想法，再次提起了诉讼，最后也成功得到了法官的支持，为当事人争取到了应得租金。最后想提醒各位，在涉及自身利益时，一定要多了解其中的法律法规，必要时寻求专业人士介入，以免吃哑巴亏，白白遭受损失。”

办案律师

高惠

四川霖远律师事务所

合同部主办律师

擅长领域：合同纠纷，工伤纠纷

注：案件人名为化名