王舰夫妻两人于2017年3月，通过某房屋中介公司看中了某小区一套131平米，市场售价88万元的房屋。房中介帮忙联系房主马成贵，洽谈交易及过户手续。2017年3月18日，双方约好在房中介公司洽谈交易细节，房主马成贵表示：房子是夫妻共有的，自己卖房是想换套更大的房子。现在这套房，名下还有少量按揭，他会尽快结清房贷，便于过户，但这需要一个办理的过程，房屋交付时间定在4月。随后，马成贵收取王舰定金30000元；房中介公司收取王舰佣金17600元、贷款服务费2000元、评估费2830元。买卖双方当场签订了一份详细的《房屋买卖合同》。

王舰与妻子刚领证，买房是为了用作结婚。为了能尽快住上新房，几天后王舰又与某装修公司签订了一份装修合同，并支付定金。随后，王舰静静等待着房屋交付的那天，没想到等来了房东要求解除合同的电话：房子不卖了，定金可以退！原来，2017年3月24日成都市限购政策出台，对买房人购房资格进行了严格要求。房主马成贵夫妻两人都是四川省通江县的，并没有成都户口，也没有成都社保。这意味着，这套房子卖了以后，房主将没有购房资格再去购买新房。

2017年4月3日和4月7日，王舰又接到了马成贵打来的电话，大致意思如下：“老弟啊，现在限购了，如果房子卖了我和老婆都没有购房资格，买不了新房。实话告诉你吧，我来卖这个房子，我老婆都不知道，因为我在外面打牌有欠账，想挪点钱出去还债。现在，我老婆才知道我要卖这个房子，已经和我吵翻天了，不准我卖了，我也很无奈。我问了些学法律的，说的是，如果我老婆不知情的话，我们签的合同都是无效的。你看，这事就算了嘛。你的定金我退给你，这事就算完结了。”

然后，两个人在电话里讨论半天，马成贵也没有就补偿问题提出解决办法，只答应退还定金。让王舰感到气愤的是，王舰夫妻俩也没有购房资格。与马成贵的房屋买卖合同签署于限购政策发布以前，本可以顺利过户，完成购房心愿。现在因为限购，自己也没了购房资格，而限购后房价疯涨，该小区同样面积的房屋市场价格已经上涨了30多万。这意味着，如果这套房子买不成，王舰两年内都买不成房，下次买的时候还得多花好几十万。

王舰认为，马成贵为了解除合同，推脱卖房是个人行为，不是夫妻行为，以单方解约的方式，侵害了自己的利益，委托四川霖远律师事务所张律师、潘律师两位律师维护自己权益。

两位律师代表王舰向法院提起诉讼：

要求：1、判令马成贵返还购房定金30000元及利息

2、判令马成贵夫妻赔偿居间服务费损失17600元，贷款服务费2000元，评估费2830元。

3、判令马成贵、房中介公司承担连带赔偿经济损失120000元。

4、承担马成贵、房中介公司承担本案诉讼费、评估费等全部费用。

被告马成贵辩称：

一、涉案房屋是夫妻二人的共同财产，在未取得妻子何肖芳的同意和追认的情况下，马成贵以自己和何肖芳的名义出卖房屋，合同应该属无效。

二、涉案房屋根据成都市的限购政策不能过户转让，除何肖芳以外，其余被告均具有过错。本案是因政策原因导致合同不能履行，原告和被告都不应当承担违约责任，本合同应自动解除。 

原告律师认为：

1、 原告所称马成贵未征得妻子同意，擅自签订房屋买卖协议无效。然而，在双方签订的《房屋买卖合同书》上第十二条明确约定“如房屋为夫妻共有，夫妻一方签订本合同，签订合同一方承诺已取得另一方授权并作为另一方代理人承担责任”。

2、根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项的规定“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”，原告作为善意的第三人完全有理由相信同意为由否定买卖合同的效力。

3、被告以明确的方式表示不再履行合同，已构成根本违约。限购政策的出台并不会成为本合同履行的障碍。

4、原告的损失：

首先，被告的违约行为增加了原告以后购房的成本，需要以超过合同价格27万元才能购买同小区同面积房屋。

其次，被告的违约造成了原告丧失在成都购买房屋的机会，未来两年只能通过租赁解决居住问题，带来租金损失。

再次，涉案房屋是原告计划用作结婚的婚房，已通知各位亲朋好友来作客参观，现如今只能得到亲友的尴尬与嘲笑。

最后，原告支付了中介费、贷款服务费、评估费、资料费、律师费，都因被告违约引起，应由被告承担。

法院认为本案争议点：

1、 涉案《房屋买卖合同书》是否有效？应否解除？

2、 被告马成贵和何肖芳是否承担违约责任？原告损失如何界定？

3、 房屋中介公司是否承担连带赔偿责任并向原告退还相关费用？

法院认为：

关于合同效力的问题：马成贵、何肖芳主张因共有人何肖芳未在《房屋买卖合同书》签字，故合同无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张和过合同无效的，人民法院不予支持”之规定，被告马成贵未取得何肖芳授权的情况下，签订买卖合同并处分何肖芳名下财产份额，并不必然导致合同无效。同时，马成贵作为何肖芳的配偶，代表何肖芳与二原告签订合同，在合同签订过程中向原告披露了何肖芳系配偶及房屋共有人的情况，使原告相信其具有代表何肖芳签订合同的权限，故马成贵代表何肖芳签订合同的行为，构成表见代理，何肖芳作为被代理人应当承担合同责任。

关于违约责任及损失赔偿问题：房屋买卖合同签订后，被告马成贵、何肖芳未按照约定履行出卖方的合同义务，并且于2017年4月3日和4月7日，向王舰明确表示不履行合同义务，二被告的行为构成预期违约，房屋买卖合同不以二被告的单方通知而解除。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原告要求被告赔偿损失的请求符合法律规定，本院予以支持。因原告和被告均不同意对涉案房屋价值进行评估，本院根据该小区类似房屋现行价格进行参考，酌情定为117981元。

房屋中介公司已尽到主要合同义务，且在双方所签订的房屋买卖合同中对于居间费用的负担方式作出了明确约定，故退还佣金的请求于法无据，贷款服务费因尚未发生，理应退还。

1、 原告退回定金30000元

2、 赔偿被告经济损失117981元。

3、 房中介退还贷款服务费2000元。

一审判决后，被告马成贵夫妻向法院提起上诉，理由是：

房主马成贵认为：本案并不是房主主观故意不履行合同约定而导致合同不能履行，而是因为政府政策，是不可抗力导致的合同无法继续履行，应当适用《合同法》第一百一十七条关于不可抗力的规定。

二审法院表示：维持原判。