2018年5月，四川德阳市的龙德文想在成都买一套房。但是由于没有成都户口，也没有当地社保，他一直为没有购房资格发愁。眼看着孩子9月就要上小学了，他很想在成都置办一套房产，然后把户口转到成都来，这样孩子就能在成都接受到更好的教育。他在看房的过程中，某房中介公司工作人员向他介绍到：“我们这有套商品房63万70多个平方，这个房子不限购，不需要购房资格，买了以后孩子能读龙潭寺小学。各方面都不错，你看看怎么样？”龙德文听后挺心动的，因为等到有了购房资格再买房，房价不知道还要涨多少。关键是，娃娃等不起，9月就要开学了，他想早点把事情办好。

2018年5月7日，龙德文在该房中介公司提供的居间服务下和被告李天友，就某小区7单元201号房，签订了《商品房房屋买卖合同》。合同签订后，龙德文向李天友指定账号支付定金5万元，向房中介公司支付中介费1万元。2018年5月14日，龙德文在原房主李天友和房中介的带领下，在该房屋的地产公司进行了合同含权变更，缴纳更名费5000元，并按照李天友的要求将剩余房款58万元支付给了李天友的妹妹向小桔。

随后，龙德文拿着购房合同去做户口登记的时候，被告知，自己买的这套房不是商品房而是小产权房，根本不能落户。龙德文顿时急了，看了看合同原件，上面写着“商品房买卖合同”，心想难道自己被骗了？龙德文焦急地在房管局网站上进行查询，最后查明自己这套房屋，确实不是商品房，而是小产权房！龙德文还了解到，小产权房不仅仅是没有产权那么简单。他登陆成都市国土资源局的网站进行了咨询，网站明确回复这样的交易不合法，还存在各种风险。

当初为了孩子能读书，龙德文没有对房屋性质进行详细地了解，匆匆地办理了手续，他很后悔。而又在网上搜索了一些关于小产权房的信息后，他发现得到的全是负面信息，于是焦急地来到四川霖远律师事务所寻求帮助。

龙德文向王律师表示：我买的时候，根本不知道是小产权房，但是现在也没有证据证明自己根本不知道实情。现在合同已经签了，钱也交完了，这房子还能退吗？王律师表示：不用着急，这钱是可以退的。虽然没有证据证明你对该房屋产权性质并不知情，但根据国家的相关规定，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换，所以这份《房屋买卖合同》是无效的。 

王律师代表龙德文向法院提起诉讼：

经查明，涉案房屋系成都市为改善农村民居居住状况建设的“新居工程”项目，房屋用地性质为集体土地，当地村委会认可涉及该项目房屋如果发生买卖，均在成华区乐家投资有限公司办理更名登记。但案涉及房屋土地性质为集体土地，无法上市交易，导致产权不能过户。

原告诉求：

1、  确认本案签订的《房屋买卖合同无效》

2、  被告李天友退还原告购房款630000元

3、  被告李天友赔偿原告资金占用利息，以630000元为基数，利率参照银行同期利率

4、  被告赔偿原告更名费5000元，中介费10000元。

5、  原告因诉讼产生的保全费、律师费由被告承担。

本案诉争房屋用地性质系集体土地，《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民……”，因原告非成都市龙潭乡村民，其购买该房屋不符合上诉规定，原告与被告李天友签订的《房屋买卖合同》因违反法律法规规定，属无效合同。

原告向法院主动提交了身份证信息、房屋买卖合同、房屋使用权转让合同、定金及尾款支付凭证、中介费收据、聊天记录、成都市建设委员会等五部门作出的成建委发（2005）433号、（2004）673号文件、成都市国土资源局的回复、保全发票等证据。 被告李天友辩称：原告知道自己在成都市没有购房资格，也明知向我购买的房屋系小产权房，双方在合同中约定通过更名方式完成交易。且更名完成后，小孩亦可正常就读龙潭寺小学，合同系双方真实意思表示。原告违反诚实信用原则，应该驳回原告的诉讼请求。

房中介公司辩称：原告在购房时明知其因限购政策原因不能在成都市购商品房，原告涉案房屋目的是小孩需要在成都就读。公司员工明确告知了原告所购房屋性质系更名。 法院认为：涉案房屋用地性质系集体土地，原告龙德文非成都市龙潭乡村民，不具备购买的资格，本院对原告要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效的诉讼请求予以支持。原告导致被告李天友在客观上因本次交易产生的房屋空置损失，且自身亦存在过错，故对其主张的利息、中介费、更名费、律师费等损失不予支持。

判决：本案签订的购房合同无效，被告李天友退回房款630000元。

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换。 

小产权房买卖合同有效的情况——同一村集体内部成员之间签订的买卖合同：

我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民，并禁止向城市居民出售，但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖，根据私法原理，法无禁止即可为，我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖，因此，只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力，签订小产权房买卖合同时意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，一般认定该小产权房买卖合同有效。