买房，对于一个家庭来说是好事。但是邱曼宁却发愁，因为她的房子买了很久了，却一直没有把房贷办下来。 

2018年6月1日，邱曼宁看中了成都市一个叫珍海中心的楼盘，向该楼盘开发商成都北兴房地产开发有限公司支付定金5万元，预定了该楼盘的一套房屋。双方又在6月4日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定该房屋总价为878843元，邱曼宁之前支付的5万元作为商品房价款，付款方式为商业贷款。 

合同还约定，邱曼宁于2018年6月4日前支付首期房价款508843元，其余370000元向中国农业银行申请贷款支付。出卖人自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，逾期办理本合同登记备案的，出卖人应在7日内完成备案手续，给买受人造成损失的，承担相应的赔偿责任。

然而，令邱曼宁感到奇怪的是，公司一直没有通知她办理按揭手续。直到10月22日，按揭手续也没有办成。

邱曼宁有点着急了，询问销售人员事情的进展。销售人员查询后告诉她：邱曼宁房贷按揭的相关材料已通过银行审核，但是由于公司原因暂时无法办理银行贷款。

邱曼宁赶紧委托四川霖远律师事务所，丁律师代理了此案。经律师查证，原来，该房地产公司已陷多起债务纠纷，债务人已将该房产公司告上法庭，公司已陷入严重的资金紧缺状况。

丁律师于10月25日，向该公司发出律师函，催告成都北兴房地产开发有限公司依约完成预售合同备案手续并提交相关材料配合邱曼宁签订按揭贷款合同。

10月31日，北兴房地产公司签收了律师函，但并没有这样做。

11月14日，丁律师向地产公司发出了《解除合同通知》，成都北兴房产在11月18日签收。然后双方就退款的事与邱曼宁进行了协商，但未达成一致意见。

丁律师作为邱曼宁的代理律师向法院提起诉讼，要求：

1、要求法院判决依法判决双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》以及《委托装修协议》已于2018年11月18日解除。

2、要求法院判决依法判决被告立即退还原告购房款508843元以及办理贷款费用3240元。

3、请求法院依法判决被告按约支付违约金175768.6元。

 丁律师代理意见：

双方签订的合同约定：出卖人自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。逾期办理本合同登记备案的，出卖人应在7日内完成备案手续。给买受人造成损失的，承担相应的赔偿责任。因出卖人不配合买受人或提交材料有瑕疵导致买受人未能办理按揭贷款合同的，则视为出卖人违约，出卖人按每日购房总款万分之五的违约金向买受人进行赔付。若出卖人上述违约状态持续时间超过20日的，买受人有权单方面解除合同，同时收取出卖人总房款20%的违约金。

本案中原告并无过错，积极履行合同义务，按约支付了首期款，并积极配合办理贷款手续，被告的违约行为产生伊始，原告仍然发出催告函希望能够解决事情，而且之后原告多次前往被告售楼部处理该事。然而被告对原告的函告以及现场协商并未积极回应导致最后持续违约，被告对合同毫无敬畏，在明知违约金条款情况下，仍旧放任自己违约行为，达成违约金条款的条件。第二现在被告面临债务危机，大部分资产已经被其他债权人查封包括案涉房屋，原告拿回已付房款存在很多风险，根据公平原则、诚实信用原则、以及风险分配上都应当保护守约方、弱势方原告的合法权益，按照双方合同约定履行。

     经过丁律师的努力，成都北兴房产承认了自己的违约行为，对邱曼宁女士造成的损失表示了歉意，但是由于企业确实遇到了经济上的困难，希望可以就赔偿部分再进行协商。

     最后双方调解达成如下协议：

一、邱曼宁与成都北兴房地产开发公司签定的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》以及《委托装修协议》已于2018年11月18日解除。

二、成都北兴房地产开发有限公司退还邱曼宁购房款508843元，并赔偿邱曼宁损失48740.95元（公证费、律师费、保全费、利息等），总计557583.95元，在2019年4月15日前支付200000元，在2019年5月15日前支付357583.95元。

三、若成都北兴房地产开发有限公司在上述任一支付期间内未按足额支付，则邱曼宁有权就剩余所有款项申请强制执行，并按照年利率6%计算剩余款项资金占用利息至还清之日。