买房乃人生大事之一，想必有不少人买房交了定金，但是因为有了更好选择或者其他原因，想要退房，但是地产商不肯退定金，遇到这种情况该怎么办呢？定金还能要回来吗？霖远律师近期就办理了一起类似情况的房产纠纷案件。

案情概况

2022年5月1日，年仅25岁的张伟订购了人生中的第一套房子，缴纳了5万元购房定金，并与房地产商签订了《商品房定购协议书》，协议约定双方于2022年5月10日签订正式的《商品房买卖合同》及附件和《补充协议》。对于张伟来说，身处他乡能买到属于自己的房子，喜悦之情溢于言表。好不容易等到5月10日这天，张伟准备好相关材料，兴高采烈地前往售楼部准备与房地产公司签订正式的《商品房买卖合同》及附件和《补充协议》，却在仔细查看合同内容时，发现物业服务内容并不是如自己所期待的好，遂与房地产商协商，但双方始终无法就合同条款达成一致意见，最终合同没能顺利签订。

张伟见既然合同没签成，那自己缴纳的5万元定金不能打水漂，毕竟对他来说并不是一笔小数目。于是张伟要求房地产商退还自己的定金，但房地产商态度强硬，表示不但不会退还定金，因张伟未按约定签约，已经构成根本违约，还会向其追究违约责任。张伟见状火冒三丈，知道自己继续纠缠下去不会有结果，索性委托律师，走法律程序维权。经多方打听，最终委托了四川霖远律师事务所，擅长处理合同纠纷案件的李姗律师接受律所指派，担任其诉讼代理人。

原告张伟诉讼请求

1、请求判令解除张伟与房地产公司签订的《商品房定购协议》；

2、请求判令房地产公司返还张伟5万元购房定金。

庭审现场

房地产公司辩称

张伟与我司未签订《商品房买卖合同》应归责于张伟。首先，张伟与我司签订《商品房定购协议》时，已明确知晓案涉《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》的全部内容，并在商品房定购协议、销售合同审定单、商品房买卖合同（预售）等文件上签字，相关文件对前期物业服务事项已明确说明，而张伟却在签订合同当日才对案涉商品房物业不满，拒不签订购房合同，此举是导致双方无法签署购房合同的直接原因。其次，根据商品房订购协议第一条的约定，张伟应于2022年5月10日与我司签订商品房买卖合同及相关协议、附件，但张伟并未按订购协议的约定签署合同，也未支付购房首付款，现严重逾期，已构成根本性违约，因此我司无需向张伟返还定金。综上，请求驳回张伟的全部诉讼请求。

李姗律师

1、被告声称当事人与其签订《商品房定购协议》时已经明确知晓《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》的全部内容，实属无中生有。当事人与被告签订《商品房定购协议》时，并未向当事人提供《商品房买卖合同》及附件和《补充协议》，当事人对相关内容并不知情。此外，当事人于5月10日仅是先查看了《商品房买卖合同（销售）》的附件内容并签字，后查看《商品房买卖合同（销售）》的主文内容时对物业问题提出异议，最终双方才未能签订合同。虽被告一致声称签订《商品房定购协议》时已向当事人提供了《商品房买卖合同》及附件和《补充协议》的内容，并进行了口头介绍，但并没有证据能够证实，且无相关记录。

2、被告声称当事人违反了《商品房定购协议》第一条约定，但该条协议约定内容是被告提供的格式条款，当事人在签署《商品房定购协议》时被告并未尽到提示义务，也即该格式条款无效。其次，根据《民法典》相关规定，因被告就该格式条款对当事人未尽到提示义务，我方当事人可以主张该条款不成为合同的内容。因此，该条款无效且不是合同内容，即不存在当事人违约事实。所以，该格式条款并不能成为被告不予退还定金的理由。

3、虽当事人与被告签订《商品房定购协议》系双方自愿签订，且按该协议缴纳了定金，但该合同系《商品房买卖合同》的从合同，根据相关法律规定，主合同可以独立存在，但从合同需以主合同的存在为前提，主合同的成立与效力直接影响从合同的成立与效力。现当事人与被告并未能就主合同《商品房买卖合同》内容达成合意，没能签订合同，即主合同未成立，不存在，则当事人与被告签订的从合同《商品房定购协议》也无从成立且生效。现当事人缴纳定金是按照从合同约定缴纳，从合同无效，那么被告理应返还当事人5万购房定金。综上，请求法院判如所请。

法院认为

本案根据本院查明，被告确属未对原告尽到格式条款提示义务，即该条款系无效条款，被告不能以此为依据要求原告承担违约责任。其次，原、被告双方是因对《商品房买卖合同》内容有争议，才未能签订合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“......因不可归责于当事人双方的是由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，本院支持原告请求被告返还购房定金的主张，被告的抗辩理由与前述法律和司法解释的规定不符，本院不予采信。

案件结果

1、解除张伟与房地产公司于2022年5月1日签订的《商品房定购协议》；

2、房地产公司在本判决后十日内向张伟返还定金50000元。

办案心得

李姗律师：“该案件，有一个难点。当事人是缴纳的定金，定金在法律规定里，若卖方有错，导致合同不能履行，卖方需按定金双倍赔偿给买方；但若买方有错，导致合同不能履行，则买方不能要求卖方返还定金。对于该规定，被告多次论述把合同不能履行的责任归给了当事人，就企图以此为由不退还定金。但是，我们抓住当事人签订的合同是商品房买卖合同的从合同，并非是主合同，主合同《商品房买卖合同》并未签订，即主合同并未成立，则从合同也无从成立且生效。故双方也就不存在合同关系，更不存在违约责任。由此，法院采信我方意见，判决双方都不归责，被告返还当事人定金。整个案子办完，当事人深感不易，对我们也表示了充分肯定。在此也提醒大家买房需谨慎，切莫着急缴纳定金，再有签订合同条款一定要看清楚，不清楚的，可以找律师咨询，切莫给对方留了漏洞，让自己维权难上加难。”

律师简介

李姗

四川霖远律师事务所专职律师

 执业经验4年

擅长领域：工伤人损、房产纠纷、建设工程

评价：姗律师执业以来，善于学习，针对当事人遭遇，做到感同身受，办理案件耐心细致，专业理论知识扎实，能精准把控风险，不放过任何一个可能引起案子改判的证据，帮助当事人实现利益最大化，获得众多当事人一致好评。

注：案件人名、公司名皆为化名