案情概况

张丽与李灿，50多岁老两口，常年在工地从事劳务工作，攒下些许积蓄，孩子大了要成家立业，老两口想尽力帮衬一下孩子，计划着在城里给孩子买一套婚房。打定主意后，老两口便四处看房，终于，筛选许久，老两口看上了一处商品房。房子不光地段好，价格也合适，首付一半完全没问题。于是，2021年8月28日老两口果断和售房公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：张丽、李灿于2021年8月28日支付首期房价款145000元，余款140000元申请贷款支付，售房公司于2021年12月31日前向两人交付房屋，逾期30日交房的，张丽、李灿有权解除合同。合同签订后，老两口按约当日支付了房屋首付款，回家静静等着售房公司交付房屋。时间一天天过去，老两口眼看着约定交房时间已经到了，但售房公司却丝毫没有要交房的动静。老两口急忙联系售房公司，但其却表示因疫情原因，房屋会延迟交付。因为对房子很满意，老两口打算再等一等，谁想接连推迟了四个月。老两口这下是真急了，一方面担心房屋拿不到，一方面害怕多年积蓄有去无回，老两口不敢再多犹豫，随即决定与售房公司解除合同，要回首付款，但考虑到已经签了合同，不清楚自己是否符合解除合同的条件。于是，经身边朋友介绍，老两口来到四川霖远律师事务所咨询，擅长处理房产合同纠纷的吴杰律师接待了他们。

老两口来到律所把事件经过详细地讲述了一遍，吴律师耐心为其分析到，因售房公司以疫情原因反复为由延迟4个月才交付，其原因显然不符合不可抗力的构成要件，售房公司未按合同约定时间交付房屋，该举动已经构成违约，作为买方，老两口有权向其提出解除合同。老两口听后，深以为然，当即委托吴杰律师担任两人的代理人，处理此事。吴律师接受委托后，细致地分析了案情，充分地搜集了售房公司的违约证据，决定先行给对方发函，要求解除合同，看看对方态度，但对方并未作出回复。于是，吴律师建议起诉，理由为证明对方违约的证据我方很充足，但对方并没有证据能证明我方有违约行为，而且诉讼能让售房公司直面问题，而不是故意逃避，老两口接受吴律师建议，向法院提起诉讼。售房公司收到法院传票后，意识到手中证据不足以证明我方有违约行为，便放下姿态，率先找到老两口及吴律师，表示自己愿意调解。鉴于售房公司的态度还算诚恳，老两口也不想多折腾，于是，经吴律师从中协调，双方最终在法院主持下，达成调解。

案件结果

张丽、李灿与售房公司签订的《商品房买卖合同》于2022年8月25日解除，此外，售房公司需退还张丽、李灿购房款145000元。

办案心得

吴杰律师：“该案件不是很复杂，全程办下来很顺利，这得益于我们率先抓住了对方违约的证据，让对方无力反驳，才有了后续对方主动提出与我方达成调解。购买房屋不只是前期需要小心谨慎，后期交房也至关重要。如何在购买商品房过程中有效降低法律风险呢？我给大家几点建议：1、在与卖方签订合同时一定要看完每一条合同条款，并理解清楚约定的内容，切忌在签订合同时只签字不看合同，自己签完都不知道合同的内容；2、在签订合同时，发现不合理或者不同意的条款，特别是限制购房人权利、加重购房人责任的条款，一定要及时提出并要求修改，否则到后期再发现问题恐怕为时已晚；3、在合同履行过程中，一定要注意合同履行的时间节点，每个时间节点该实施的行为一定要及时去做，并要有保留证据的意识，避免后期维权过程中太过被动；4、在合同签订及履行过程中发现问题，如果对问题不理解或者不知如何处理，建议向相关专业人士咨询或寻求帮助。”

《民法典》规定，解除权行使的法定期限是一年，自解除权人知道或者应当知道解除是由之日起一年内不行使，解除权消灭。因此，作为购房者，行使合同解除权需在合理期限内行使，如果未能在合理期限内行使解除权，法律上就不会再支持购房者的合同解除权了。

办案律师

吴杰

四川霖远律师事务所专职律师

债权债务合伙人律师

毕业于中南林业科技大学

擅长领域：债权债务、劳动争议、财产侵权、交通事故、合同纠纷

同行评价：吴杰律师性格亲和友善，工作认真仔细，有娴熟的法律技能、较强的组织协调能力和斡旋谈判技巧，是一位维护当事人的合法权益，充分实现“客户利益最大化”的律师。

注：文中人名皆为化名