案情概况

2023年年初，王强为购置房屋四处看房，恰逢这时A公司正在宣传其有待售住宅楼盘，于是王强便闻讯赶去，在A公司销售人员极力推荐下，王强果真看中了一套心仪的户型，看房过程中，销售人员向其出示了一份A公司与他人签订的《房屋买卖合同》，载明房屋性质为住宅，并声称该合同与王强后续签订的房屋买卖合同内容一致，由此王强以为该案涉房屋就系住宅，于是，在2023年2月1日这天，王强与A公司签订了房屋《认购协议》，协议上写明房屋的规划用途为：住宅（公寓），并向其支付了认购金5万元。之后，王强询问A公司何时签订《商品房买卖合同》及其附件，A公司告知王强需先支付12%房款，再行签订合同，对此王强也没有多想，当即向A公司支付116800元房款。2月21日，王强按约满心欢喜地前往A公司准备与其签订正式《商品房买卖合同（预售）》，可就在签订时，王强发现合同中约定案涉房屋为公寓性质，与此前A公司宣传的房屋性质为住宅不一致，遂当场提出异议，要求销售人员进行解释，可销售人员称他们也不知晓该房屋性质，深感被欺骗的王强当即要求A公司解除合同、退还认购金和首付款，怎料A公司表示拒绝，之后王强多次进行投诉，住建局也介入其中主持双方调解，可双方依旧无法达成一致意见。王强知晓继续与A公司耗下去也不会有结果，遂直接委托四川霖远律师事务所吴杰律师担任其诉讼代理人，诉至法院。吴律师接受委托后，迅速展开调查，搜集有力证据，而A公司见状，率先将王强的首付款116800元全额退还给了王强。

王强诉讼请求

1、判令解除王强与A公司签订的《商品房认购书》；

2、判令A公司向王强退还50000元认购金。

庭审现场

A公司

我司认为，《商品房认购书》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，双方应按照《商品房认购书》的约定履行各自的义务。王强在与我司签订《商品房认购书》时，已清楚知悉商品房买卖合同及其补充协议等相关附件内容，且对此无任何异议。而《商品房认购书》中，我司已通过黑色加粗方式特别提示王强，已明确向其告知本房屋情况和买卖条件，王强作为完全民事行为能力人，签订认购书是合法有效的行为，王强违反前述约定，不与我司签署《商品房买卖合同》及相关文件，应对其签订行为承担相应的法律后果。再有，我司已通过多种方式，尽到合理公示及提示义务，如我司在销售案涉房屋时，对包括房屋在内的项目信息、项目涉及公寓、商品房买卖合同及其补充协议等相关文件均在项目销售现场进行公示及公证。由此可知，我司已经就本协议做了相应的条款说明，王强对本协议条款的含义及相应的法律后果已全部知晓并充分理解。故根据双方签订的认购书，我司有权解除合同且不予退还王强所支付定金，请求法院依法驳回王强全部诉讼请求。

吴杰律师

1、王强与A公司签订的《认购书》与双方拟签订的《商品房买卖合同（预售）》是预约本约的关系，虽然《认购书》是独立的合同，但双方签订《认购书》的目的在于为双方将来订立确定性合同达成书面的允诺或协议。王强与A公司签订《认购书》虽系自愿签订，根据《认购书》的约定，王强确应按约与A公司签订《买卖合同》及相关协议，但双方因案涉房屋的规划用途产生分歧，致使双方未能按约签订正式的《商品房买卖合同（预售）》，而A公司已退还了王强支付的首付款116800元，双方的行为均表示不会再履行《认购书》中约定的权利义务，故双方签订《认购书》合同的目的已不能实现，由此根据相关法律规定，王强有权要求解除该合同。

2、双方既未签订正式的《商品房买卖合同（预售）》，则A公司应返还王强向其支付的认购金5万元。首先，《认购书》中并未对涉房屋的规划用途予以明确，A公司的商品房买卖合同范本内容载明案涉房屋地块规划用途为“住宅”、“办公”、“商业”，与王强拟签订的《商品房买卖合同（预售）》中载明的房屋规划用途为“公寓”不一致。其次，A公司虽声称其已通过多种方式，充分向王强合理公示及提示，王强清楚知晓《房屋买卖合同（预售）》及其补充协议等相关附件内容，导致《商品房买卖合同（预售）》未签订的原因在于王强，A公司有权不予退还定金，可A公司仅提交了现场公示照片，尚不足以证明其已向王强就《房屋买卖合同（预售）》的具体条款进行充分解释、沟通且双方达成一致。况且A公司销售人员在推荐案涉房屋给王强时，并未就房屋的规划用途告知王强，这与《认购书》中载明的已就相应条款进行说明不符。另外，就算A公司将买卖合同及相关材料进行公示，也并不能就此免除A公司的告知义务。王强作为普通购房者，在签订合同当日才看到合同约定的房屋属性，这与王强购房初衷相违背，而A公司也没有明示过，故双方未能签订正式的《商品房买卖合同（预售）》，系双方磋商未成，该情形不能归责双方任何一方，由此根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可规则与当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应该将定金返还买受人的规定，A公司应将认购金返还给王强。综上，请求法院依法判决！

法院认为

本院认为，《认购书》系原告王强与被告A公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于原告主张解除《认购书》合同的要求，经本院核实有事实和法律依据，故本院予以支持。而对于被告是否返还原告认购金，本院认为原告律师所言有理有据，故本院对于原告要求被告返还认购金的诉求亦予以支持。

案件结果

1、解除王强与A公司之间签订的《商品房认购书》；

2、A公司于本判决生效后十日内退还王强认购金5万元。

办案心得

吴杰律师：“本案较为困难，当事人与房产公司就案涉房屋性质产生争议，我们都知道商品房性质中‘住宅’与‘公寓’差别极大，从四川省成都市《关于公寓建设管理的若干规定》来看，在行政机关登记时，两者对日照采光等有不同要求，属于两种不同性质的房屋。按照《住宅建筑设计规范》的有关规定，居住产品中的住宅，必须满足日照、采光等一定条件。而几乎所有的楼房都有背阳的一面，不能满足日照标准的房屋不能称为住宅，同一幢楼中公寓的日照条件比住宅差，公寓的价格一般相应比住宅低，这对购房者房屋的权益影响极大，不仅出现在产权登记的房屋属性上有区别，且对以后房屋的变卖价格也有重大影响。我们接受委托后，经过一番调查，发现当事人在购房前并不知晓案涉房屋性质，可房产公司却辩称其已经对房屋性质进行了公示（用一张纸贴在墙上，写明了几间房子是公寓），而法院也认为开发商已进行了公示，为维护当事人合法权益，我们多次进行实地查看，发现公示文件非常多，贴的又高又密，一般人根本注意不到，之后，我们将实际情况告知法官并梳理了多起判例，法官看后采纳了我方意见，最终当事人才得以成功维权，顺利拿回全部定金。”

办案律师

吴杰

四川霖远律师事务所专职律师

债权债务合伙人律师

毕业于中南林业科技大学

擅长领域：债权债务、劳动争议、财产侵权、交通事故、合同纠纷

同行评价：吴杰律师性格亲和友善，工作认真仔细，有娴熟的法律技能、较强的组织协调能力和斡旋谈判技巧，是一位维护当事人的合法权益，充分实现“客户利益最大化”的律师。

注：文中人名皆为化名