案情概况

物业公司单方面解除12年房屋经营管理委托合同，业主租金拿不回

2017年10月21日，李丽与A公司签订了《物业经营管理委托合同》，约定李丽将自己的5套房屋交由A公司进行商业物业管理，即全权进行出租管理，A公司每季度向李丽支付房租等物业收益，管理期限自2017年11月1日至2029年9月30日。

然而，从2022年11月起，A公司开始开始停止支付物业收益，且未按约缴纳物业费和垃圾清运费，无奈之下，李丽只好先行垫付。

对此，李丽多次催促A公司履行合同义务，可A公司却直言因疫情原因导致经营困难，若李丽不降低租金，则无法继续履行合同。双方协商多次无果，2023年2月15日，A公司向李丽发送了《终止合同通知函》，表示承租商家均已退租，公司短期内无法找到新租户，故将向李丽返还房屋。

收到通知的李丽立马要求A公司先支付拖欠的房租及其他物业收益，可却遭到了A公司的“冷处理”，而此时的李丽也担心A公司跑路，遂果断选择通过法律途径维权，委托到了#四川霖远律师事务所的高惠律师为代理人，全权处理后续维权事宜。

霖远律师详析合同细则，助业主诉讼维权

高律师介入后，对整个事情的情况进行了详细梳理，随后在2023年10月31日，协助李丽向A公司正式发出律师函，书面通知解除合同。紧接着，高律师整理好各项证据材料，协助李丽提起诉讼，请求确认由A公司自2022年11月至2023年9月的租金、物业费及垃圾清运费、违约金共计11.1万元。

开庭时，A公司辩称，因新冠疫情影响，承租方跑路，经营困难，无力支付收益，个别业主不同意减免租金，故其于2023年2月通过短信、微信、电话等多种方式向包括李丽在内的业主发出解除协议通知，故其仅认可支付李丽自2022年11月1日至2023年2月15日期间的租金、物业费和垃圾清运费。

霖远律师明确合同本质，力证公司构成根本违约，助业主拿回全款

对此，高律师当庭指出，李丽与A公司签订的合同虽名为“物业经营管理委托”，但其中条款明确约定“A公司向李丽支付固定金额的物业收益”，无论实际出租情况如何，A公司均需按约支付租金，符合“租赁合同”中“出租人转移租赁物使用权，承租人支付租金”的法律特征。根据《民法典》相关规定，双方实质为房屋租赁合同关系，A公司作为承租人，支付租金是核心义务，不得以“经营困难”为由单方拒付；

其次，A公司未举证证明疫情与“无法支付租金”存在直接因果关系，即使存在经营困难，A公司也应与李丽协商减免租金，而非直接停止支付款项，A公司在2023年2月发送的《终止合同通知函》缺乏法定或约定解约事由，对李丽不发生法律效力；

最后，李丽通过律师函于2023年9月正式解除合同，A公司拖欠11个月房租的行为已构成根本违约，应按约支付违约金。

最终，经法院审理查明，采纳了高律师的核心代理意见，判决由A公司支付李丽租金、物业费、垃圾费及违约金共计4.1万，判决生效后，A公司履行了支付义务。在高律师的协助下，成功为李丽避免了“赢了官司拿不到钱”的局面，李丽非常满意。

办案心得

高惠律师：“本案当事人被物业公司拖欠房租拿不回，又因公司方一直采取‘冷处理’的方式无法实现维权，我们在介入后，立即锁定了办案关键，即透过合同名称看清双方的实质权利义务，最终在庭上对当事人的主张进行了有力举证说理。更难得的是，我们帮助当事人在公司方面临多起另案诉讼的情况下，成功将所有款项执行到位。”

办案律师

高惠

四川霖远律师事务所

合同部主办律师

擅长领域：合同纠纷，工伤纠纷

注：案件人名为化名